Wonen en werken in Elst Centraal

Vele terreinen in het gebied Elst Centraal rondom het station liggen al jaren braak. Er zijn nu twee tunnels, waaronder de inmiddels veelbesproken slingertunnel. Je verwacht dat die tunnel om iets belangrijks heen is gelegd, maar dat belangrijke moet nog komen. Het plan Medina Elst is een initiatief voor een logische invulling van het belangrijkste mobiliteitsknooppunt in Elst. Elst Centraal is bovendien ook een belangrijke schakel om de grote nieuwe wijk Westeraam te verbinden met het dorpscentrum in termen van ruimtelijke ordening.

Foto, kleinschalig ondernemen en een grote diversiteit. Meel wordt naar de bakker gebracht. Een koekjeswinkel en snuisterijen.
Kleinschalig ondernemen en een grote diversiteit.

Levendige invulling

Stedenbouwkundigen hebben eerder al vastgesteld dat er een levendige invulling in het gebied moeten komen. Alle deskundigen zijn het er over eens dat levendigheid alleen ontstaat via een combinatie van ruimtelijke functies zoals wonen en werken, activiteiten die op elkaar aansluiten. Bij het station moet bovendien toegevoegde waarde ontstaan voor het openbaar vervoer. Dat is een eis van de NS die is verbonden aan de erfpacht. Elst Centraal moet dus een plek worden waar de mensen graag komen en wonen.

Kantoren en bedrijven

Traditionele invulling van het gebied met kantoren en bedrijven is feitelijk geen optie meer. Dit is toegelicht in een brief aan de gemeenteraad. Bovendien dragen deze functies niet bij aan de gewenste levendigheid. Het integreren van wonen, werken, recreëren, zorgen et cetera is een logisch gevolg van anders werken, thuis werken en de meer flexibele dagindeling. Het is de nieuwe realiteit in ruimtelijke ordening.

Producerende detailhandel en wonen

Tekening van Elst Centraal. Gebied 1 waarbinnen primair het Huis der Gemeente was voorzien.
Huis der Gemeente.

Met het plan Medina Elst willen we veel functies integreren op de locatie tegenover het station, daar waar eerder het ‘Huis der Gemeente’ was gedacht. Op straatniveau is kleinschalige dienstverlening en producerende detailhandel voorzien in het plan. Het gaat daarbij om activiteiten waarbij ter plaatse iets wordt gemaakt of gerepareerd en om dienstverlening. Deze bedrijfsruimte (vanaf 20 m²) kan in het concept worden gehuurd in combinatie met woonruimte. Dat maakt het uitermate geschikt voor zzp’ers. Op de hogere bouwlagen zijn hoofdzakelijk gelijkvloerse huurwoningen gedacht. Die woningen moeten vooral geschikt zijn voor starters en senioren. Een groot deel van de woningen zal 2 of 3 kamers tellen om aan te sluiten bij de doelgroepen. Daarnaast zullen zo mogelijk grotere en/of luxere huurwoningen worden gerealiseerd. De aanwezigheid van meer en minder draagkrachtigen in de woonomgeving is uitgangspunt. Zij kunnen elkaar helpen en stimuleren, zo is de gedachte.

Lage huren

We streven naar lage huren zodat men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag, dus huren onder de € 710,- per maand.  Ook voor die woningen die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag willen we de huren onder de € 1.000,- per maand houden. Voor de bedrijfsruimten, de zelf producerende detailhandel en dienstverlening, willen we de huren laag houden en ook kortlopende huurcontracten mogelijk maken.

Levensloop bestendig, duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen

We willen ook het meest duurzame project van Overbetuwe realiseren. Concreet betekent dit dat de variabele kosten voor verwarming en stroom erg laag zullen zijn. Het betekent ook dat we aandacht gaan besteden aan materiaalgebruik en hergebruik mogelijkheden. Duurzaamheid gaat namelijk niet alleen over de energierekening!

Woningen die niet slechts geschikt zijn voor jongeren of ouderen, maar voor beiden. Dat is de basis voor levensloop bestendig bouwen. Zo mogelijk moeten de grotere woningen tussen de kleinere liggen. Een slaapkamer kan dan bijvoorbeeld eenvoudig aan de naastgelegen woning worden gekoppeld. Flexibiliteit moet je ontwerpen. Dat is een stuk eenvoudiger en goedkoper dan woningsplitsing van reguliere gezinswoningen.

De combinatie van duurzaamheid, flexibiliteit en integratie van wonen en werken is de uitleg die we geven aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Daar komt bij dat we bij de bouw en exploitatie ook aan de inzet van mensen met een beperking tot de arbeidsmarkt en stageplekken serieus aandacht willen geven.

Beheren en exploiteren als doel

Ons initiatief is geen standaard projectontwikkeling. We richten ons primair op exploitatie en beheer van een zeer aantrekkelijke levendige woon-werkomgeving die ook ruimte biedt aan initiatieven van de gebruikers. Dat betekent onder meer dat we zelf verantwoordelijk zijn voor de gevolgen van keuzes en berekende scenario’s voor bijvoorbeeld het energieverbruik. Het betekent ook dat we allerlei financiële transacties minimaliseren, en dus allerlei winstnemingen minimaliseren. Alleen daardoor kunnen we lage woonlasten realiseren.

Politiek draagvlak, visie en concrete opdracht van raad nodig

Het voorstel ligt bij de gemeente Overbetuwe sinds december 2016. Het initiatief heeft inmiddels gelukkig een behoorlijk breed draagvlak gekregen bij de gemeenteraad, maar niet geresulteerd in een besluit omdat het eenvoudigweg niet op de agenda is gezet. Dat besluit is nodig om het college van B&W een uitvoerende opdracht te geven zoals in de Gemeentewet geregeld. We hopen dan ook dat Overbetuwe ons de gelegenheid wil bieden om de plannen verder uit te werken. Te beginnen bij het maken van een realistisch en haalbaar bestemmingsplan voor het hele gebied Elst Centraal. Wij geven een voorzet.

Communicatie

Via deze website willen we volledig transparant zijn over de ontwikkelingen en plannen. We geven een toelichting en daarbij zoveel mogelijk achtergrondinformatie.