11 december 2016, Elst
Geachte raadsleden,
In juli 2016 heb ik een voorstel ontwikkeld voor het bebouwen van de locatie Spoorlaan 1. Onderstaande afbeelding betreft de in ‘Herijking Elst Centraal 2015, 20 aug 2015’ opgenomen visie hierop.
Met verschillende ambtenaren en de wethouders Van Baal en Hol is de afgelopen maanden divers overleg geweest. Bij die gelegenheid heb ik samen met aangehaakte lokale collega’s onze visie op een duurzame dynamische invulling van dat gebied met hen gedeeld en verdedigd.
Achtergrond bij ons voorstel
Wij hebben ons voorstel primair gebaseerd op de Toekomstvisie zoals gepubliceerd op 8-9 en 24-11 in 2009 en het vervolgdocument Herijking Elst Centraal 2015 dat is ontstaan in vervolg op het afblazen van de plannen voor het Huis der Gemeente. Uit deze (openbare) documenten blijken de volgende wensen uit onderstaande tekstfragmenten:
- Kwaliteitsverbetering stationsomgeving wenselijk;
- Combinatie van wonen en werken is noodzakelijk om een gebied te creëren dat niet alleen overdag levendig en sociaal veilig is;
- Zorg voor een compacte bouw;
- Mogelijkheden meervoudig ruimtegebruik benutten;
- Realiseer binnen duurzame structuren, ruimte voor toekomstige veranderingen;
- Maak optimaal gebruik van duurzame technologieën en materialen;
- Uitgangspunt voor de ontwikkeling van Elst Centraal is een gemeentelijke grondexploitatie;
- Voor Spoorlaan I geldt dat hier een belangrijke meerwaarde te behalen is door in te zetten op een ‘gemengde’ invulling met bijvoorbeeld (deels) een maatschappelijke functie. Dit draagt bij aan de gewenste levendigheid en uitstraling op deze unieke locatie dicht bij het station;
- Er moet maximaal ingezet en gestuurd worden op de actieve ontwikkeling van fase 1 van Elst Centraal en vooral de locaties Spoorlaan I en II. Dit betreffen verdienlocaties in de grondexploitatie en kunnen ‘aanjagers’ zijn voor de verdere integrale ontwikkeling van Elst Centraal.
Het oorspronkelijke bestemmingsplan is in elk geval voor wat betreft de locatie Spoorlaan 1 vernietigd. Er moet een nieuw plan komen.
In vervolg op het raadsbesluit van 15 december 2009 heeft Overbetuwe nog datzelfde jaar een erfpachtovereenkomst gesloten met NS Stations (toen NS Poort) voor onder andere het terrein Spoorlaan 1 van ca. 8.000 m². Het juridisch karakter van die overeenkomst is ‘voortdurend’ waarbij tevens ‘eeuwigdurend’ wordt genoemd. De betreffende canon is ineens betaald.
Herhaald heeft de gemeente ons aangeven dat zij initiatieven verwacht van NS Stations om met een invulling voor het gebied Spoorlaan 1 te komen. Ook eerder zijn wij naar NS Stations verwezen om onze plannen te bespreken. Op advies van de wethouders hebben wij NS Stations in Utrecht bezocht. Daar werd duidelijk dat:
- Gemeente Overbetuwe een geldige ‘voortdurende’ (eeuwigdurende) overeenkomst heeft gesloten en zelf verantwoordelijk is voor planontwikkeling op de gecontracteerde gronden.
- NS Stations neemt geen enkel initiatief ten aanzien van de invulling en men is verbaasd over die gemeentelijke veronderstelling en het feit dat wij naar hen zijn doorverwezen.
- In de erfpachtovereenkomst is expliciet de bestemming ‘kantoren’ opgenomen. Voor een andere invulling is expliciete instemming van NS Stations nodig, en mogelijk wordt een aangepaste canon bedongen bij wijziging van die functionele bestemming.
- NS Stations heeft aan de gemeente Overbetuwe reeds toestemming verleend om de bestaande erfpachtovereenkomst te vervreemden aan derden.
Ons voorstel voor invulling samengevat
De gewenste levendige invulling van het gebied en andere bovengenoemde uitgangspunten, wordt niet bereikt met de in de Herijking genoemde invulling middels kantoren. Gelukkig wordt dit bevestigd in de gesprekken met medewerkers van de gemeente Overbetuwe. Daar komt bij dat de realisatie van kantoren wordt tegengehouden door de provincie vanwege het grote regionale overschot. In het verlengde van provinciaal beleid zal ook de bestemming tot ‘bedrijventerrein’ kansloos zijn.
Het voorstel dat wij hebben voorgelegd aan de gemeente betreft een gemengde invulling. In het verlengde van maatschappelijke ontwikkelingen zien wij namelijk de scheiding tussen wonen, werken, (ver)zorgen, ondernemen en recreëren vervagen. Voor ons is dit een reden om af te wijken van de traditionele invulling van bestemmingsplannen waarbij deze activiteiten worden gescheiden.
In ons voorstel wordt primair op maaiveldniveau een complex van kleine ambachtelijke ateliers en thematische (of cultuur gebonden) winkeltjes gerealiseerd. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een fotostudio, schoenreparatie, telefoonreparatie, lijstenmakerij, fietsenmaker, kleermaker, bloemen. Ook voor verzorging is plaats in de vorm van een kapper, pedicure, thuiszorg, afhaalpunt maaltijden en dergelijke. Op een strategische locatie denken we aan een (theater)café waar ook de omliggende bedrijven gebruik van zaal- en vergaderfaciliteiten zouden kunnen maken. Een en ander mogelijk via een samenwerking met De Droom. We denken aan werk/verkoop-ruimten van 20 tot maximaal 100 m², behoudens het café en annex; in totaal ca. 30-40 units op ca. 3.500 m² (50% compacte bebouwing).
Op de bovenliggende bouwlagen zijn 100-150 betaalbare huurwoningen gedacht. Belangrijke doelgroepen die we op het oog hebben zijn starters, senioren en zzp’ers die hier kunnen wonen in combinatie met werkruimte op de begane grond, maaiveldniveau. Het gaat om woningen die voor een belangrijk deel gelijkvloers zullen zijn, met 2 tot 6 kamers. Om de gewenste levendigheid en belevingswaarde van de woonomgeving te versterken zal toegang tot de woningen worden geïntegreerd in de begane grond activiteiten.
Op Spoorlaan 1 is altijd iets te doen en beleven!
Wij gaan niet als traditionele projectontwikkelaar opereren. We gaan het complex zelf exploiteren en beheren. We richten ons op de gebruiksfunctionaliteit en maximale duurzaamheid, niet alleen energetisch, maar ook in termen van materiaalgebruik en de levensloopbestendigheid van de te ontwerpen en exploiteren oplossing. Omdat we het zelf gaan exploiteren, is dat direct ook ons belang!
Ons verzoek
Op dit moment zijn er voor ons te veel onzekerheden om verantwoord te investeren in verdere planontwikkeling en om financiering te organiseren. Er is namelijk geen bestemmingsplan voor het gebied en bovendien is er een beperkende clausule in de erfpachtovereenkomst met NS Stations.
Voor zover wij het kunnen overzien zijn de volgende stappen gewenst om invulling te geven aan de gewenste actieve ontwikkeling met prioriteit 1 van het gebied Spoorlaan 1.
Stap 1. Sturen op oplossingsrichting
We verzoeken de gemeente om zich in positieve zin uit te spreken voor de geschetste invulling van dit gebied waarbij er sprake zal zijn van een gemengde bestemming. Die bestemming zou wat ons betreft kunnen bestaan uit: wonen, werken, productiegebonden detailhandel en ondergeschikte kantoren, dienstverlening, horeca, maatschappelijke (culturele) doeleinden, groen en technische voorzieningen (energie).
Stap 2. Ontwikkeling bestemmingsplan
Op basis van de sturende uitspraak kan een concept bestemmingsplan worden ontwikkeld. Wij zeggen onze medewerking toe om dit plan met de nodige voortvarendheid te realiseren.
Stap 3. Verzoek aanpassing erfpachtovereenkomst NS Stations
Op basis van een nieuwe bestemming zal de gemeente (contractpartij) aan NS Stations een verzoek tot aanpassing van de bestemming moeten richten, zo is in 2009 overeengekomen. Zonder die stap zal de grond mogelijk ‘eeuwigdurend’ onbebouwd blijven. Uit het antwoord op dat verzoek en de eventuele canon-onderhandeling zal moeten blijken of er financiële consequenties ontstaan voor het grondexploitatiemodel.
Stap 4. Vaststellen ‘prijs’ en condities vervreemding
Na voorgaande stappen moet voor ons een kader ontstaan waaraan wij onze plannen kunnen toetsen op haalbaarheid en financierbaarheid. De grondprijs en condities vormen een belangrijk onderdeel deel van onze plannen voor bouw en exploitatie, naast eventuele beperkende eisen in het voorgenomen bestemmingsplan.
Tenslotte
Wij kunnen ons voorstellen dat het voorgaande vragen oproept. Ten dele kunnen wij die wellicht beantwoorden, schriftelijk of wel mondeling. Voor ons staat voorop dat wij een verbindende aantrekkelijke, levendige ruimtelijke oplossing willen realiseren tussen Westeraam en de dorpskern waarbij de functionaliteit zich ook richt op toegevoegde waarde voor het mobiliteitsknooppunt.
Vriendelijke groet,
Henk Buma