Beheersverordening
Overbetuwe heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid in de Wet Ruimtelijke Ordening om een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening betreft een regeling voor het beheer van een gebied overeenkomstig het bestaande gebruik. Het inmiddels verouderde bestemmingsplan dient als onderlegger.
Van die mogelijkheid is in 2013 gebruik gemaakt omdat Overbetuwe nog niet weet wat men met deze gebieden feitelijk wil en allerlei omgevingsaspecten nog niet nader zijn onderzocht. Een visie en deugdelijke onderbouwing is nodig om een realistisch bestemmingsplan te kunnen ontwikkelen. Dat laatste moet omdat de actualiseringsplicht in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening de gemeente verplicht tot het maken van een bestemmingsplan. De beheersverordening geldt slechts 6 jaar, dus tot 2019 omdat de gemeente verwacht dat ontwikkelingen binnen die periode meer concreet zullen worden, zo valt te lezen in de vastgestelde beheersverordening.
Ruim voor 2019 zal een bestemmingsplanprocedure in gang gezet moeten worden. In de aanloop daartoe heeft de gemeente de nota ‘Herijking Elst Centraal 2015‘ opgesteld. Die nota is aangeboden aan de gemeenteraad, maar niet ter vaststelling voor zover wij konden nagaan. Overbetuwe zoekt nog steeds naar een invulling, ook omdat een deel van de uitgangspunten in die nota inmiddels achterhaald zijn. De plannen waren vooral gebaseerd op deelinvullingen van verschillende marktpartijen, waaronder ook woningcorporaties.
Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Net als andere woningcorporaties is het Vestia niet meer toegestaan om buiten haar eigen regio te investeren in woningen en die exploiteren. Vestia heeft een deel van haar grondposities in 2014 verkocht aan de gemeente Overbetuwe en daarvoor ergens anders 310 m² gekocht. In het Vestia jaarverslag 2014 staat dat Vestia zich concentreert op haar werkgebied (de metropool) Den Haag-Rotterdam. Het achterliggende projectontwikkelingsinitiatief voor het gebied dat ‘Het Klooster’ is genoemd, staat dus op losse schroeven. Woningcorporatie Vivare acht dit gebied niet geschikt voor gezinswoningen. Zij hebben geen plannen om het initiatief van Vestia over te nemen.
Voor realisatie van ‘sociale huurwoningen’ met huren onder de liberalisatiegrens van ca. € 710,- zijn dus feitelijk geen concrete plannen meer in de hele vlek waarvoor de beheersverordening van toepassing is. Binnen die verordening kunnen die woningbouwplannen zeker niet worden gerealiseerd. Er moet eerst een bestemmingsplan worden gemaakt en onherroepelijk worden vastgesteld.
Het ontwikkelen van plannen voor een deelgebied waarvoor geen bestemmingsplan is vastgesteld is een groot financieel risico voor marktpartijen. Deelinvullingen moeten passen binnen een nog te ontwerpen stedenbouwkundige visie voor Elst Centraal. Een dergelijke visie geeft inzicht in de samenhang en onderliggende afhankelijkheid van de verschillende deelgebieden, en in de betekenis voor de omliggende wijken.